注文住宅を新築する際には、土地の購入費と建築費の他にも、様々な費用が発生します。その中で、住宅ローンからは支払えない税金や、住宅ローンの事務手数料などに充てる費用が諸費用です。諸費用は、分譲住宅や中古住宅を購入する場合と、注文住宅を建築する場合、もともと土地を所有していた場合と、注文住宅を新築する為に土地を購入した場合というように、ケースによって、額が変わってきます。

土地の購入時から、住宅完成までの期間は、まだ家が建っていない状態なので、賃貸住宅で暮らしているご家族がほとんどだと思います。そのような状況の中で、家賃や日々の生活にかかる費用と同時に、現金で諸費用を支払わなくてはなりません。

住宅が完成してからは、生活費と住宅ローンを工面していくのですが、土地の購入時から、住宅完成までの期間は、それ以上に現金の支出が増えます。

住宅ローンを組むとは言っても、様々なタイミングにおいて、現金で諸費用を支払う必要が出てくるからです。土地を購入してから、注文住宅が完成するまでにかかる費用全般と、諸費用について確認していきましょう。

土地購入時に支払う諸費用

土地購入時には、売買契約手付金など不動産業者に支払う費用と、税金などの法的に必要な費用が発生します。

不動産業者に支払う費用

土地の売買契約を締結する際には、売買契約手付金が必要です。土地の購入費に充てるつなぎ融資が発行されるまでの間、購入予定の土地を確保する為の費用です。手付金の額は、不動産会社を通す場合には、20％以内と定められている以外には、法律で額が決められていません。

その為、手付金の額はケースによって異なり一概には言えませが、一般的に、売買契約手付金は、土地の価格全体の5～10パーセントとされています。加えて、不動産業者に紹介してもらった土地の場合には、不動産業者に対して、仲買手数料のうち半分を支払います。

法的に必要な費用

印紙税　売買契約手付金の領収証に貼る輸入印紙にかかる費用で、1～2万円かかります。

登記費用　所有権移転登記の為の費用で、土地の評価額2.0%かかります。ただし、令和4年（2022年）3月31日までに取得した場合には、住宅の特例税率0.3%が適用されます。

所有権移転登記　自分でする場合には、登録免許税と必要書類手配時の手数料、登記を依頼する場合には、司法書士に報酬を支払います。

登録免許税　評価額×2.0％

必要書類手配時の手数料　印鑑証明書、住民票の写し、戸籍謄本などの必要書類を交付してもらうための手数料です。全部合わせておよそ5000円程度かかります。

司法書士への報酬（依頼した場合）2万円～6万円の報酬を支払います。

建築に関わる費用

土地を購入した後には、まず土地の調査をし、その上で、具体的な見積もりが出され、工事請負契約へと進みます。全体の約7割が本体工事費、約2割が付帯工事費、残り1割が諸費用です。

本体工事費に含まれる費用

工事請負契約金　工事契約金は、建築費のおよそ10％です。

着工時には、工事費用の約30％、上棟時に工事費用の約30％、引き渡し前に工事費用の約30％を支払います。これらの費用は、つなぎ融資を受けて、新築住宅引き渡し後に、住宅ローンで清算するケースがほとんどです。

つなぎ融資の際に必要になる契約時の印紙代や手数料、利息は、現金で支払うので、諸費用に含まれます。

建築確認申請費　土地の調査の結果、建築基準法に適合した土地と建物であることを、自治体が指定する調査機関に確認してもらう為の費用です。具体的には、建ぺい率や容積率、北側斜線規制、道路との位置関係など、土地の持つ条件と建物が合致していること、構造耐力、日当たりと風通し、防火や耐火、避難経路、室内環境など、建物自体が必要な条件を満たしていることを確認します。およそ10万円程度かかります。

付帯工事費に含まれる費用

建築開始前の造成や基礎補強工事と、建築の行程中の電気設備やインテリア、外構工事などが含まれています。

造成工事費用　敷地内の段差をなくす、擁壁を作るなどの整地にかかる費用です。土地の状態によって、かかる費用が変わります。

基礎補強工事関連費用　地盤調査の結果に応じて、耐震性に問題が発生しないように行う地盤改良工事にかかる費用です。地盤が軟弱な場合、深くまで改良しなくてはならないので、費用が嵩みます。

インテリア　家具やカーテンなどにかかる費用です。窓の数やサイズによって、費用が変わります。

電設工事関連費用　空調設備、照明などにかかる費用です。

外構費用　門から玄関までの玄関アプローチに必要な床材、門柱や門扉、植栽、ウッドデッキ、駐車場など、敷地内の建物以外の場所を整える費用です。

建築に関わる諸費用

諸費用には、登記費用、印紙代、保険などの費用の他に、引っ越し費用や地鎮祭などの費用が含まれます。

土地の調査費用　地盤調査や測量を行います。およそ10万円程度かかります。

印紙税    工事請負契約時に必要な印紙の費用で、1万円～2万円かかります。

住宅ローン借り入れ費用（融資手数料）住宅ローンを借り入れる際に発生する事務手数料で、借り入れをする金融機関に支払います。金融機関、借り入額、定率型、定型型といった利子のタイプなど、様々な条件によって変わります。

ローン保証料　住宅ローンの返済が滞った時に備えて、金融機関と提携する保証会社に支払います。保証金額は、金融機関や借入額によって異なります。

所有権保存登記の登記費用　新築住宅を所有する時に必要な登記です。土地の評価額×0.4％　2022年3月31日までに取得した場合に0.25%軽減されるので、税率は0.15％です。

団体信用生命保険料　住宅ローンの契約者が死亡した時に備える保険料を支払います。保険料は、金融機関や借入額によって異なります。

火災・地震保険費用　住宅ローンを受ける金融機関によって、異なります。すべての金融機関で義務化されている訳ではありません。ただ、任意加入ではなくても、加入するケースが多いです。

印紙税    住宅ローン契約時に必要な印紙の費用で、1万円～2万円かかります。

司法書士報酬       2万円～6万円

地鎮祭と上棟式の費用　どちらも、日本では、昔から伝統的に行われている式典です。地鎮祭は、家を建てる前に、土地の神様に工事の安全と完成を祈願します。棟上げや建前とも呼ばれる上棟式は、構造部が完成し、棟木を取り付ける時に、ここまで工事が無事に進んだことへの感謝と、完成までの工事の無事を祈って行われます。

地鎮祭の費用は5万円から10万円程度、上棟式の費用は10～30万円程度です。ただ、最近は、神主さんを呼ばないなど、略式にすることも多く、その場合には、費用が抑えられます。

どちらも義務ではありませんが、縁起が良いことに加えて、職人さんやご近所の方たちとの親睦も深められるので、行うご家族が多いです。

挨拶回り　家が完成し、暮らし始めてからのお付き合いを考えて、ご近所にあいさつ回りをします。施工を依頼する工務店に任せにするケースや、両隣と向こう3軒には、家族で用意した品を持って挨拶をするケースなど、家族の考え方によってその方法は様々です。

引っ越し費用　新居への引っ越し費用です。この他にも、新しい家で使う家具や家電を購入する費用もかかります。

不動産取得税　新築した住宅の取得に対する税金です。家屋と土地にそれぞれ固定資産税評価額の3％かかります。ただし、50m2以上、240m2以下の延べ床面積である新築住宅の場合、軽減措置により、固定資産税評価額から1,200万円が控除されますので、固定資産税評価額から1,200万円を引いた額の3％です。土地に関しては、45,000円軽減、または、固定資産税評価額の半分の3％です。

住宅を新築する際には、高額な住宅ローンを組むので、それだけでも大変なことですが、実際には、現金で用意しておかなくてはならない費用も少なからずあります。家づくりの際には、住宅ローンの返済計画に加えて、現金で支払う費用に対する資金計画も、しっかり立てることが大切です。