昨日（大安）はT様邸新築工事の地鎮祭でした。

一時、小雨でしたが、無事執り行うことができました。

雨天の場合、「晴れの日の方が良いのでは？」とご不安

に思われる方もみえるかもしれませんが、古来より「雨降

って地固まる」と云われているように、「地鎮祭で雨が降る

ことは縁起が良い」とされています。

また、天からの恵みである雨によって土地が祓い清められ

るともされています。

ライフスタイルの変化に対応した家づくり

●可変性の高い空間、居住面積の確保

どなたにもご家族構成の変化や暮らし方の変化があると思います。

大規模な改修を伴うことなく、間取りや部屋の使用方法の変更等が

容易に行えるようにしておくことが大切です。

将来の撤去、移設が想定される部分には耐力壁や設備を設けない

等の配慮が有効です。

例えば、現段階で子供室の個室は必要ないが、将来は必要の可能

性があり、かつ成長したらまた大きな空間に戻したい等のご要望も

あると思います。

豊かさやゆとりの確保、プライベートとコミュニケーションの両立を新築

計画時に考慮しましょう。

磐田市K様邸

●当初23帖の大空間→将来4.5帖の子供部屋2部屋+ファミリースペースへの

間仕切増設予定

耐久性に優れた、維持保全の容易な家づくり

床下・屋根・外壁の換気、防腐防蟻等

雨水、結露、地面からの湿気や白蟻が原因で木材の腐朽や蟻害を引き起こし、

住宅の寿命を縮める恐れがあります。水分や湿気が滞留しやすい床下、外壁の

腐朽を軽減するために、通気・換気に適した工法の採用、耐久性の高い材料の

選択、防腐防蟻の処理等が必要となります。（特に最下部構造の土台や大引き）

床下などの点検を容易にするために、床下空間の高さを確保し、定期的に床下

点検の実施が必要です。

浜松市東区I様邸　●水に強く防蟻性能の高い　桧の土台・大引き

床下・外壁・屋根面の通気

設備の更新性に優れた家づくり

設備部材は、構造部材などに比べて耐用年数が短く、日常の使用時に不具合が起きる

可能性が高い部材といえます。

設備機器は技術革新がめざましく、10～15年後には全く新しい技術機器が出現する可

能性もあり、新築時には最新機器だとしても性能的に陳腐化してしまうかもしれません。

設備機器や配管・配線は構造躯体と分離して、床上から床下を見られる点検口や、床下

に人が通れる人通口を設置し、納まりや工法を工夫する事により、点検・清掃・補修・交換

が容易に行えるようにすることが必要になります。

浜松市S様邸　床下配管

住宅に求められる性能には、耐久性、耐震性、気密断熱性、間取りの利便性などた

くさんの性能が求められます。

各性能を重要視するのは当然なのですが、それぞれの性能をつきつめていくと相反

する部分も多く、バランスが良い総合性能を得にくくなる場合もあります。

例えば、気密性・断熱性・省エネルギー性を追及すると、窓は少ない方が良いですし

内部の間仕切も多い方（個室が多い）が耐震性が基本的（耐震壁のバランスにもよる）

には増します。しかし、どんなに高性能な開口部（樹脂サッシやトリプルガラスなど）を

つけても外壁の性能にはかないませんし、窓自体も重くなります。

また、各個室の気密性がよいと省エネルギーやプライバシーの確保につながりますが

、ご家族間や外部とののつながりは薄くなりがちです。また窓をしめたまま、有害物質

を排除する計画が必要となり、給排気の機械換気（第一種換気）や熱交換型の換気設

備も必要になります。

長く住続けられる家にするには、熱貫流率（Ｕ値）や耐震等級などの物理的性能の検

討も大変重要ですがご家族コミュニケーションやつながりを感じられる家にする等、コ

スト面からも、バランスが良い住宅計画が大事だと考えます。

コミュニケーションを重視した間取り計画例

吹抜を介した家族のつながりと通風計画例

契約前に今一度、確認を

不動産の売買契約は、事前に重要事項説明書などで、全て書面にてわかり

やすく伝える事が義務になっていますので、取引にかかわる大多数の不動

産業者は適正な説明をしています。

しかし、一般の方には理解しにくい専門用語も多く、「言った、聞いていない」

などのトラブルが少なからず生じているのが現実だと感じます。

業者を疑うということではなく、トラブルを未然に防ぐため契約前の最終確認

としてトラブルが多い以下の項目を確認しましょう。

 ❐不動産業界では「現況有姿（現在の状態のまま）」で取引されることが

　多いので隣との境界や土地面積（実測と公募面積）に差異を確認しましょう。

❐軟弱な土地では地盤改良が必要です。地主や仲介不動産業者に盛土の

　有無や地盤の状況を確認します。地盤調査会社に調査を依頼しておくと

　安心です。

❐建物を建築するときに地中からガレキや廃材、ゴミが出て産業廃棄物など

　の撤去費用が発生する場合があるので、土地の履歴を再確認しましょう。

❐登記簿謄本を再確認し、所有権、抵当権、借地権、仮登記や差押の設定

　などに注意しましょう。土地の所有者と売主が同一か、抵当権が設定して

　あれば、抹消できるか不動産会社に再確認しましょう。

❐所有権移転の時期や代金の支払い時期・方法を確認し、印鑑や白紙委任状

　は業者に預けないようにしてください。

❐早急に契約を迫ったり、質問に答えなかったり、曖昧にする業者とは距離

　をおいたほうが無難です。

❐建物を建てることを前提とした上で、良い土地かを見極めましょう。土地と

　建物のバランスが良い物件かを検討することが必要です。どちらかにこだ

　わりすぎるあまり、土地か建物の予算がなくなることに注意。

❐住宅ローンを利用する場合は契約書に住宅ローン特約がある事を再確認

　しましょう。住宅ローンの融資不可の場合、土地契約は白紙となり、支払っ

　た手付金が戻ってくるという特約です。

❐住宅ローンの申し込み期日は余裕をもって日程を計画しましょう。

　過密スケジュールになると気持ちに余裕が持てません。

もし、土地探しで不明な点や疑問な事があればいつでもご相談ください。

田畑工事株式会社

担当：田畑隆康（宅地建物取引士・建築士）　

現地をみて確認する必須事項

土地はそれぞれに個性があります。生きています。だから・・・

❐朝昼夜、それぞれに土地の表情が異なります。また、土地を見に行くとき

　は雨の日に行くと敷地や道路の排水状態がよくわかります。

❐現地へ行くときには地図を持参し、周囲の施設（学校・幼稚園・病院・金

　融機関・郵便局・スーパー・薬局・役所・クリーニング店・コンビニなど）の

　位置を赤ペンで印をしましょう。利便性が一目瞭然です。

❐信頼できる人に現地をみてもらってアドバイスしてもらいましょう。

　自分で気づかないことを指摘されることがあります。

❐地名からその土地の履歴がわかります。沢・池・他・浜・沼・港・海・湖など

　の地名は、水位や地盤に関して不安がないかチェックしましょう。

　法務局で登記簿を閲覧すれば、旧地名が判明できます。近所の人や長

　年住んでいる人に話を聞いてみるのもいいでしょう。

❐隣家や街並みをチェックしましょう。隣家が迫っていたり、ごみ置場が近か

　ったり見苦しいものが障害になったりすることもあります。隣家の窓やトイレ

　、浴室の位置、換気扇、ボイラー、室外機や排気口も確認しましょう。

❐日当たり、風向き、騒音、煙や臭いもチェックしましょう。

❐土地のどこに建物・玄関・駐車スペースを配置するかイメージしましょう。

❐来客時の駐車場や将来、車が増えた時の駐車スペースも検討しましょう。

❐近隣に大きな駐車場があるとマンションに建て替えられ、日照やプライバ

　シーに影響する可能性があるので、確認しましょう。

❐自分の五感を働かせ、現地へ行って何となくのりが悪かったら中止する

　ほうが賢明だと思います。

❐土地を確認する場合には必ず、巻尺と方位磁石を持参して図面とあって

　いるか確認しましょう

❐電柱の位置を確認しましょう。大きな団地では後日、電柱を設置されるこ

　とがあります。電柱があると美観を損ね、防犯面でも不安が残るので、事

　前に確認しましょう。

❐安い土地には要注意です。以前に化学工場や火葬場・養豚養鶏場や産

　業廃棄物の処理場があった、農地だとか接道がない。地盤が低く浸水した

　、事件が起きた、自殺者が出たなど、安い理由があるかもしれません。

❐土地の境界を確認することが大切です。ブロックを構築していれば、その

　中心が境界かどうかをチェックしましょう。境界ブロック等がなければ境界

　中心でブロックを構築するのか不動産会社に確認しましょう。中心での構築

　のほうが費用も折半できるので負担が少なくなります。

❐高台の土地などはのり面があるので、測量図通り敷地有効面積はないので

　注意してください。巻尺で有効寸法を測りおおよその面積を把握しましょう。

　また、駐車場間口も制約がでる可能性があるのでよく確認しましょう。

土地が見つかったら建築制限の調査を綿密に（土地にはいろいろな規制があります）

❐土地や建物に関する法律を書籍やインターネットで調査し、そのエリアに

　設定された建築制限を調査しましょう。

❐市街化区域はそれぞれ地域環境を守るため各用途地域により建築できる

　建物の種類や規模の制限がされています。有望土地がどの用途地域か

　チェックしてみましょう。市街化区域は原則として建築不可です。また、農地

　は農地転用の許可が必要です。

❐防火地域の場合は原則として木造住宅は建てられません。準防火地域であ

　れば条件を満たせばＯＫですが、規制内容を確認しましょう。

❐土地が道路に２ｍ以上接していなければ住宅は建てられません。

　同度が４ｍ未満ならセットバックが必要です。斜線制限は建物の形状やデザ

　インを大きく左右することがあり、隣棟間隔にも制限があります。

❐地域ごとに定められた「建築協定」も建築に影響します。旗竿上の敷地では

　「建築不可」の場合があるので役所の建築指導課で確認しましょう。

❐都市計画火・防災課で、活断層や危険エリアの有無を調べましょう。

　洪水要注意エリアは防災マップに記載されているので閲覧しましょう。

❐建ぺい率と容積率をチェックしましょう。希望の大きさの住宅が建てられない

　場合もあります。一般的には物件説明書に記載されていますが、役所などで

　確認すれば万全です。

❐市内中心部では防火・準防火地域の可能性が出てきます。都市計画図などで

　チェックしましょう。防火サッシは近年価格が高騰しているので、資金計画に思

　わぬ誤差が生じる場合があります。

❐浄化槽地域の場合は補助金の有無を確認しましょう。将来、下水道区域になる

　地域は補助金がなく、敷地内の汚水管接続も実費なので事前に役所で確認し

　ておきましょう。

土地の探し方と不動産会社に接する心得

❐「希望エリア」へでむいて土地を購入した人に取引価格や売主情報を尋ねてみましょう。

　新たな情報の入手が期待できます。

❐まずは、不動産業者と直接会って話しましょう。最近の取引事例や価格の上昇・下降状況

　人気度などを尋ねてみると良いでしょう。地主から土地の売却を頼まれた不動産業者は買

　主を自力で見つければ最大３％+６万円の手数料が売主と買主の両方（合計６％+１２万円）

　から入ります。そのため優良物件ほど外に出さない可能性が高くなっています。

❐不動産会社は数社訪問し、自分たちの要望を正確に伝え条件が整えば、確実に購入する

　という意思を伝えるようにしましょう。その際マイホームの計画表を持参し、資金計画も伝え

　ておきましょう。

❐不動産会社に「希望の土地が出れば、即購入する」と断言しておけばホットな情報が早く入手

　できます。不動産会社は土地を早く流通させて手数料を稼ぐのが仕事ですから、本気にな

　って未公開物件を一番に教えてくれます。新聞広告やチラシに掲載されている土地情報は人気

　がない物件の可能性があるので要注意です。

※不動産会社は基本的に成約するまでは無報酬です。条件があやふやな方よりも、条件が

はっきりしている方や明確に購入の意思をもっている方に優先的にいい情報を提示してきます。

❐「希望エリア」へ出向いて自分の足で土地を探してみましょう。

　現地で売り出し中の最新物件や、空き地・遊休地から、売り情報をキャッチすることもあります。

❐不動産流通の半数以上はレインズ（不動産流通機構）を通じて行われます。

　売主が不動産会社に相談するとレインズのコンピューターネットワークシステムに物件を登録し、

　レインズ会員の不動産会社が買いたい人に情報提供する仕組みになっています。

❐最近では、最新情報を得るにはやはりインターネットがおすすめです。２４時間いつでも効率

　よく自分の条件にあった情報を引き出すことが可能です。情報公開日を一週間以内に設定し

　て検索すれば最新情報だけをみることもできます。また、スマホ対応の無料アプリをダウンロード

　すれば空き時間に最新情報の閲覧も可能です。

　不動産会社からしても、広告宣伝費や人件費の削減もできるので、これからはもっとも力をいれ

　てくる情報発信源となってきます。

❐チラシ、フリーペーパーなど紙媒体は近隣相場や特性を知ることができるので、目を通す価値が

　あります。常時持ち歩くことができ、同時に複数の物件を比較しやすく、売主が急いでいる場合に

　は値段を下げてチラシを出す場合もあるので要チェックです。

❐２年を目安に土地を探しましょう。不動産業界では、「本気で２年探せばよい物件が見つかる」と

　言われています。にもかかわらず決断できない人は「どこかにもっと良い物件があるはずだ」と思

　ってしまう為です。価格と条件のめいかくな基準を持ち、自分にとって良い物件かという物差しを

　持つことが大切です。

❐いい土地を見つけた場合、注意したいのは過度の値引き交渉（指値さしね）です。相場から限度

　を超えた指値は売主のプライドを傷つけ感情をあおり、「あの人だけには絶対売りたくない」となっ

　てしまいます。

　「すごく気に入ったので是非買わせていただきたいが、予算オーバーなので価格の相談にのって

　欲しい」というスタンスが良いと思います。

❐古い家のある物件も検討してみましょう。解体費用が必要な事と更地になった状況が分からない

　為、敬遠されがちですが、水道の引き込みと整地にすることで、更地と同じ条件以上になる事も

　あります。更地の少ないエリアでは古い家のある物件を探すのも方法です。

　解体更地渡しの値下げ交渉ができることもあります。